Heizungsreform in der WEG: Was Eigentümergemeinschaften jetzt wissen sollten
Wer in den letzten Jahren in einer Eigentümerversammlung saß, kennt die Szene: Die Heizung ist in die Jahre gekommen, jemand bringt das Thema „Wärmepumpe“ auf, jemand anderes will „bloß nichts überstürzen“, und am Ende wird vertagt. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz ändert sich der Rahmen für solche Diskussionen. Ein paar Dinge werden einfacher, andere nicht. Hier ein Überblick, was das für Eigentümergemeinschaften bedeutet.
Was sich geändert hat
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz, das viele nur als „Heizungsgesetz“ kennen. Am 10. Juli 2026 hat das Gesetz den Deutschen Bundestag und direkt im Anschluss den Bundesrat passiert. Nach der Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt ist die grundlegende Reform am 29. Juli 2026 in Kraft getreten.
Der wichtigste Punkt für die Praxis: Die Pflicht, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen müssen, entfällt. Grundsätzlich dürfen Eigentümer wieder frei zwischen Wärmepumpe, Hybridheizung, Biomasse sowie Gas- und Ölheizung wählen.
Das heißt allerdings nicht, dass alles beim Alten bleibt. Das Ziel der Klimaneutralität bleibt bestehen. Statt der Technik wird künftig stärker der Energieträger reguliert, und zwar mit schrittweise steigenden Anforderungen. Wer sich heute für eine Gasheizung entscheidet, sollte also genau durchrechnen, was in zehn oder fünfzehn Jahren auf die Gemeinschaft zukommt.
Mehr Freiheit, mehr Verantwortung
Für eine WEG ist das ein zweischneidiges Geschenk. Mit weniger Vorgaben gibt es mehr Spielraum, aber auch mehr Diskussionsbedarf. Die Eigentümer haben unterschiedliche Interessen: Der Eigennutzer plant vielleicht für zwanzig Jahre, der Kapitalanleger rechnet in anderen Zeiträumen, und wer kurz vor dem Verkauf steht, will keine große Umlage mehr.
Die gute Nachricht: Ein Heizungstausch in der Gemeinschaft wird in der Regel mit einfacher Mehrheit beschlossen. Das gilt seit der WEG-Reform von 2020, wenn es um Erhaltung oder bauliche Veränderungen geht. Entscheidend ist, dass der Beschluss gut vorbereitet ist. Sonst wird er angefochten, und dann dauert es noch länger.
Die Wärmeplanung vor Ort nicht vergessen
Ob eine Wärmepumpe, Fernwärme oder weiterhin Gas die beste Lösung ist, hängt auch davon ab, was die Stadt plant. Großstädte müssen eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Je nach Stadtteil kann Fernwärme verfügbar sein oder künftig ausgebaut werden. Das ändert die Rechnung erheblich, deshalb lohnt sich ein Blick darauf, bevor Angebote eingeholt werden.
So bereiten Sie den Beschluss vor
Eine Heizungsentscheidung ist selten eine Sache für eine einzige Versammlung. Bewährt hat sich folgende Reihenfolge:
- Bestandsaufnahme: Wie alt ist die Anlage, wie hoch sind Verbrauch und Wartungskosten, was sagt der Schornsteinfeger oder Heizungsbauer?
- Fachliche Einschätzung: Ein Energieberater oder Fachplaner zeigt, welche Varianten für das Gebäude überhaupt infrage kommen.
- Vergleichsangebote: Mindestens zwei bis drei Angebote, die vergleichbar sind, also gleiche Leistung und gleiche Annahmen.
- Kostenübersicht: Investition, Betriebskosten, mögliche Förderung und der Einfluss auf das Hausgeld.
- Beschlussvorlage: Klar formuliert und rechtzeitig mit der Einladung verschickt, damit jeder vorbereitet in die Versammlung kommt.
Bei der Förderung lohnt es sich, die aktuellen Bedingungen direkt zu prüfen, da sich Zuschüsse und Kredite ändern können.
Und wer bezahlt das Ganze?
Meist kommt das Geld aus der Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt. Reicht sie nicht, bleibt die Sonderumlage, die ebenfalls beschlossen werden muss. Unangenehm wird es, wenn die Rücklage über Jahre zu niedrig angesetzt wurde. Ein Heizungstausch kostet bei einem Mehrfamilienhaus schnell einen fünf- bis sechsstelligen Betrag. Ein Blick in den Wirtschaftsplan lohnt sich also, bevor die Heizung ausfällt und Zeitdruck entsteht.
Was die Hausverwaltung dabei leisten kann
Eine Verwaltung entscheidet nicht über die Technik, aber sie sorgt dafür, dass die Entscheidung auf einer soliden Grundlage getroffen werden kann: Angebote einholen, Unterlagen sammeln, Beschlüsse formulieren, die Versammlung vorbereiten und die Umsetzung begleiten. Wer sich dabei Unterstützung wünscht, findet mehr zu unseren Leistungen auf der Seite WEG-Verwaltung in Duisburg.
Fazit
Die Reform bringt mehr Wahlfreiheit, aber keine Entscheidung ab. Wer die Heizungsfrage in der Gemeinschaft früh angeht, hat Zeit für Angebote, Wärmeplanung und Finanzierung. Wer wartet, bis die Anlage ausfällt, entscheidet unter Druck, und das wird erfahrungsgemäß teurer.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall.
