Grundsteuer Duisburg 2026: Was der neue Hebesatz von 1.169 % für Vermieter, Mieter und WEGs bedeutet

Als die Grundsteuerbescheide für 2026 kamen, klingelte bei uns ziemlich oft das Telefon. Die Frage war fast immer dieselbe: Warum ist das auf einmal so viel mehr? Wer in Duisburg eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mietshaus besitzt, zahlt dieses Jahr deutlich mehr als 2025. Bei Gewerbeimmobilien ist es genau andersherum. Die werden günstiger.

Dahinter steckt eine Entscheidung der Stadt. Duisburg hat die getrennten Hebesätze für Wohnen und Gewerbe wieder abgeschafft. Seit dem 1. Januar 2026 gilt für alle Grundstücke derselbe Satz, nämlich 1.169 Prozent.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was genau passiert ist, was das ganz konkret in Euro bedeutet und worauf Sie jetzt achten sollten. Egal ob Sie vermieten, selbst wohnen oder Teil einer Eigentümergemeinschaft sind.

Was sich geändert hat: die Hebesätze 2025 und 2026 im Vergleich

Kurz zur Vorgeschichte: Mit der Grundsteuerreform 2025 durften die Städte in NRW zum ersten Mal unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen. Duisburg hat das gemacht, um Wohneigentümer zu schonen. Ein Jahr später ist diese Entlastung schon wieder Geschichte.

Grundstücksart	Hebesatz 2025	Hebesatz 2026	Veränderung
Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietshäuser, Eigentumswohnungen)	886 %	1.169 %	rund 32 % mehr
Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, unbebaute Grundstücke)	1.469 %	1.169 %	rund 20 % weniger

Beschlossen hat das der Rat der Stadt am 24. Februar 2026. Gelten tut es aber rückwirkend ab dem 1. Januar, also für das ganze Jahr 2026.

Quellen: Hebesatzsatzung der Stadt Duisburg, Bund der Steuerzahler NRW, Hebesätze 2026

Warum Duisburg zum einheitlichen Hebesatz zurückgekehrt ist

Die Stadt begründet den Schritt vor allem mit Gerichtsurteilen. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf, das für Duisburg zuständig ist, und das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen haben Grundsteuerbescheide gekippt, die auf getrennten Hebesätzen beruhten. Rechtskräftig sind diese Urteile noch nicht. Bis das endgültig geklärt ist, können aber einige Jahre vergehen.

Und genau das ist für die Stadt das Problem. Sollten die getrennten Sätze am Ende unwirksam sein, stünde Duisburg nach eigenen Angaben ein Risiko von bis zu 140 Millionen Euro pro Jahr ins Haus. Dazu kommt, dass 2025 rund 11,5 Millionen Euro weniger Grundsteuer reingekommen sind als geplant.

Offiziell will die Stadt unterm Strich nicht mehr einnehmen als vorgesehen. Für Sie als Eigentümer macht es aber einen großen Unterschied, auf wen sich die Last verteilt. Und die liegt jetzt eben stärker auf Wohnimmobilien. Kleiner Trost: Falls ein oberstes Gericht die getrennten Hebesätze irgendwann doch für zulässig erklärt, kann der Rat sie für die Zukunft wieder einführen.

Quelle: Hinweisblatt der Stadt Duisburg zum Grundsteuerbescheid 2026

Rechenbeispiel: was der neue Hebesatz in Euro bedeutet

Prozentzahlen sind schön und gut, aber was heißt das jetzt für Ihren Geldbeutel? Die Rechnung selbst ist zum Glück einfach. Sie brauchen nur zwei Werte: den Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt und den Hebesatz der Stadt.

Grundsteuer pro Jahr = Messbetrag × Hebesatz ÷ 100

Den Messbetrag finden Sie im Bescheid des Finanzamts, nicht im Bescheid der Stadt. Wir haben das mal mit ein paar typischen Werten durchgerechnet:

Beispielobjekt	Messbetrag	Grundsteuer 2025	Grundsteuer 2026	Unterschied pro Jahr
Eigentumswohnung	60 €	531,60 €	701,40 €	169,80 € mehr
Einfamilienhaus	120 €	1.063,20 €	1.402,80 €	339,60 € mehr
Mehrfamilienhaus	300 €	2.658,00 €	3.507,00 €	849,00 € mehr
Ladenlokal oder Gewerbeeinheit	200 €	2.938,00 €	2.338,00 €	600,00 € weniger

Die Messbeträge sind natürlich nur Beispiele. Wie hoch Ihrer ist, hängt unter anderem von Lage, Wohnfläche, Baujahr und Bodenrichtwert ab. Am besten legen Sie die Bescheide von 2025 und 2026 einfach mal nebeneinander.

Vermieter: Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung richtig umlegen

Die gute Nachricht für Vermieter zuerst: Sie bleiben in der Regel nicht auf den Mehrkosten sitzen. Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Steht im Mietvertrag, dass die Betriebskosten umgelegt werden, zahlt am Ende der Mieter. Allerdings mit Verzögerung, und genau da lauern ein paar Stolperfallen.

Darauf sollten Sie achten:

• Die Abrechnung 2026 ist der Knackpunkt. Hier taucht die höhere Grundsteuer zum ersten Mal auf. Die Abrechnung muss spätestens am 31. Dezember 2027 beim Mieter sein. Kommt sie später, können Sie eine Nachzahlung in aller Regel vergessen.
• Rechnen Sie mit Nachzahlungen. Wenn die Vorauszahlungen gleich geblieben sind, fällt die Nachzahlung entsprechend höher aus. Beim Mehrfamilienhaus aus unserem Beispiel mit sechs Wohnungen sind das gut 140 € pro Wohnung und Jahr.
• Passen Sie die Vorauszahlungen an. Nach jeder Abrechnung dürfen Sie die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe bringen (§ 560 Abs. 4 BGB). Kostensteigerungen, die schon feststehen, wie eben der neue Hebesatz, dürfen Sie dabei einplanen.
• Sagen Sie Ihren Mietern Bescheid. Pflicht ist das nicht. Aber aus Erfahrung können wir sagen: Eine kurze Info vorab erspart Ihnen später viele Diskussionen.
• Verteilen Sie richtig. Im Mehrfamilienhaus wird die Grundsteuer meist nach Wohnfläche aufgeteilt, wenn im Mietvertrag nichts anderes steht. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist es einfacher, da gibt es einen eigenen Bescheid nur für diese Wohnung.

Sie haben auf Fristen und Abrechnungen ehrlich gesagt wenig Lust? Verstehen wir gut. Genau dafür gibt es unsere Mietverwaltung in Duisburg. Wir erstellen die Betriebskostenabrechnung, behalten Kostenänderungen wie diese im Blick und kümmern uns um die Kommunikation mit Ihren Mietern.

Gewerbe- und Mischobjekte: hier sinkt die Grundsteuer

Für Nichtwohngrundstücke geht der Hebesatz von 1.469 auf 1.169 Prozent runter. Was viele nicht wissen: Dazu zählt die Stadt auch gemischt genutzte Grundstücke. Also das klassische Wohn- und Geschäftshaus mit Laden unten und Wohnungen oben, wie man es in der Innenstadt, im Dellviertel oder rund um die Königstraße an jeder Ecke findet.

Als Eigentümer müssen Sie diese Ersparnis in der Abrechnung 2026 an Ihre Mieter weitergeben. In Mischobjekten freuen sich darüber übrigens auch die Wohnungsmieter, weil es für das ganze Grundstück nur einen Bescheid gibt. Wie man die Kosten zwischen Gewerbe und Wohnen sauber aufteilt, haben wir in unserem Beitrag zur Abrechnung in Gewerbe- und Wohnmischobjekten ausführlich erklärt.

Und wenn Sie selbst Gewerbemieter sind: Schauen Sie bei der nächsten Abrechnung ruhig genau hin. Die Grundsteuer sollte dort niedriger ausfallen als im Vorjahr.

Eigentümergemeinschaften: Was ändert sich für die WEG?

Erst mal Entwarnung für alle, die sich um das Hausgeld sorgen. In einer WEG bekommt jeder Eigentümer seinen eigenen Grundsteuerbescheid und zahlt direkt an die Stadt. Die Grundsteuer läuft also nicht über die Gemeinschaft und steht auch nicht im Wirtschaftsplan.

Spurlos geht die Umstellung an vielen Gemeinschaften trotzdem nicht vorbei:

• Eigentumswohnungen gelten als Wohngrundstück. Hier steigt die Grundsteuer um rund 32 Prozent.
• Teileigentum wie Läden, Praxen oder Büros gilt als Nichtwohngrundstück. Hier sinkt sie um rund 20 Prozent.
• Wer seine Wohnung vermietet, muss die Änderung in der eigenen Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Die Verwaltung liefert die umlagefähigen Kosten aus der Jahresabrechnung. Die Grundsteuer trägt der Eigentümer selbst ein.

Unser Tipp: Sprechen Sie das Thema ruhig kurz in der nächsten Eigentümerversammlung an. Viele Eigentümer haben den Bescheid nur überflogen. Bei unserer WEG-Verwaltung informieren wir die Gemeinschaft über solche Änderungen, auch wenn sie streng genommen nicht über die WEG laufen. Und wenn Sie als Kapitalanleger mit einer vermieteten Wohnung möglichst wenig Arbeit haben möchten, übernimmt unsere Sondereigentumsverwaltung die Abrechnung mit Ihrem Mieter gleich mit.

Widerspruch und Messbetrag: Was Eigentümer tun können

Gegen den Bescheid der Stadt können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird: Zahlen müssen Sie trotzdem pünktlich. Der Widerspruch schiebt die Zahlung nicht auf.

Gut zu wissen ist auch, wer eigentlich wofür zuständig ist. Das sorgt nämlich immer wieder für Verwirrung:

• Die Stadt Duisburg legt den Hebesatz fest und verschickt den Grundsteuerbescheid.
• Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert und den Messbetrag. Daran kann die Stadt nichts ändern. Wenn bei Wohnfläche, Baujahr oder Grundstücksart etwas nicht stimmt, ist das Finanzamt Ihr Ansprechpartner.

Ob sich ein Widerspruch gegen den Hebesatz selbst lohnt, kann heute niemand seriös sagen. Für die Bescheide aus dem Frühjahr ist die Frist meistens ohnehin schon abgelaufen. Einen Blick auf den Messbetrag sollten Sie trotzdem werfen. Ein Fehler dort zieht sich nämlich Jahr für Jahr durch. Bei rechtlichen Fragen zu Ihrem konkreten Fall ist ein Steuerberater oder Anwalt die richtige Adresse.

Checkliste: Das sollten Duisburger Eigentümer jetzt erledigen

• Grundsteuerbescheid 2026 mit dem Bescheid 2025 vergleichen
• Messbetrag des Finanzamts auf Fehler prüfen (Fläche, Baujahr, Grundstücksart)
• Mehrkosten für 2026 berechnen und in der Liquiditätsplanung berücksichtigen
• Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart?
• Mieter über den neuen Hebesatz informieren
• Vorauszahlungen nach der nächsten Abrechnung anpassen
• Bei Gewerbe- und Mischobjekten: Entlastung korrekt an die Mieter weitergeben
• Frist für die Betriebskostenabrechnung 2026 notieren: 31. Dezember 2027