Herbstlaub und Glatteis: Wer haftet bei der Verkehrssicherungspflicht in der WEG?
Im Herbst reicht manchmal schon eine nasse Laubschicht auf dem Gehweg. Im Winter kommt Glatteis dazu. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich dann schnell die Frage: Wer muss eigentlich dafür sorgen, dass Wege, Zufahrten und andere Bereiche des Grundstücks sicher sind?
Die Antwort ist nicht ganz so einfach, wie es auf den ersten Blick aussieht. Bei einer WEG geht es nämlich nicht nur darum, wer morgens Schnee schiebt oder Laub fegt. Entscheidend ist auch, wer für die Organisation zuständig ist und was passiert, wenn der Winterdienst an einen Hausmeister oder eine externe Firma vergeben wurde.
Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht bei einer WEG?
Grundsätzlich muss dafür gesorgt werden, dass vom gemeinschaftlichen Eigentum keine vermeidbaren Gefahren für andere Personen ausgehen. Dazu können beispielsweise Zugänge zum Gebäude, Wege auf dem Grundstück, Treppen oder Zufahrten gehören.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird diese Aufgabe von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrgenommen. Das ergibt sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die einzelnen Eigentümer müssen also nicht jeweils persönlich dafür sorgen, dass der Eingangsbereich geräumt oder der Weg zum Haus gestreut wird.
Das bedeutet allerdings nicht, dass die Eigentümergemeinschaft bei jedem Unfall automatisch haftet. Entscheidend sind unter anderem die konkrete Gefahrensituation, die Zumutbarkeit von Sicherungsmaßnahmen und die Frage, ob die notwendigen Pflichten ordnungsgemäß organisiert wurden.
Wer muss bei Schnee und Glatteis räumen?
In der Praxis übernimmt den Winterdienst häufig ein Hausmeister oder ein externes Unternehmen. Das ist auch sinnvoll, weil eine Eigentümergemeinschaft den Winterdienst nicht selbst bei jedem Schneefall organisieren muss.
Mit der Beauftragung eines Dienstleisters ist das Thema für die WEG allerdings nicht automatisch erledigt. Bei der Auswahl des Unternehmens sollte darauf geachtet werden, dass der Dienstleister für die Aufgabe geeignet und zuverlässig ist. Außerdem muss die Durchführung des Winterdienstes in einem angemessenen Umfang kontrolliert werden.
Das ist ein Punkt, der im Alltag leicht untergeht. Ein Vertrag mit einem Winterdienst hilft wenig, wenn über längere Zeit niemand prüft, ob die vereinbarten Leistungen tatsächlich erbracht werden.
Was passiert, wenn ein Hausmeister oder Winterdienst einen Fehler macht?
Stellt sich nach einem Unfall heraus, dass eine beauftragte Firma ihre Aufgabe nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, bedeutet das nicht automatisch, dass die Hausverwaltung persönlich für den Schaden haftet.
Es kommt vielmehr darauf an, wer welche Aufgabe übernommen hat und wie die Auswahl und Kontrolle des Dienstleisters organisiert wurde. Die Verkehrssicherungspflicht kann grundsätzlich auf Dritte übertragen werden. Bei der Eigentümergemeinschaft verbleiben dann insbesondere Pflichten hinsichtlich der sorgfältigen Auswahl und der Kontrolle des beauftragten Unternehmens.
Ein einfaches Beispiel: Die WEG beauftragt einen Winterdienst mit dem Räumen und Streuen der Wege. Der Dienstleister wird sorgfältig ausgewählt und die Durchführung wird in angemessenem Umfang kontrolliert. Kommt es trotzdem zu einem einzelnen Fehler, muss deshalb nicht automatisch die Hausverwaltung persönlich für den entstandenen Schaden einstehen.
Kann die WEG den Winterdienst auf einzelne Eigentümer verteilen?
Hier ist Vorsicht angebracht. In vielen älteren Hausordnungen finden sich Regelungen, nach denen die Eigentümer abwechselnd Schnee räumen oder bei Glätte streuen sollen. Eine solche Verpflichtung lässt sich aber nicht einfach durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft einführen.
Der Bundesgerichtshof hat bereits 2012 entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss zu einer turnusmäßigen Räum- und Streupflicht verpflichtet werden können. Für eine solche Verpflichtung kommt es vielmehr auf eine entsprechende Vereinbarung an.
Für die Praxis bedeutet das: Bevor eine WEG den Winterdienst auf einzelne Eigentümer verteilen möchte, sollte geprüft werden, was in der Gemeinschaftsordnung beziehungsweise in bestehenden Vereinbarungen geregelt ist.
Wer haftet bei einem Unfall auf dem Grundstück?
Rutscht beispielsweise ein Besucher auf einem nicht ausreichend gesicherten Weg aus, kann grundsätzlich ein Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld entstehen. Ob tatsächlich eine Haftung besteht und wer dafür verantwortlich ist, hängt aber immer vom konkreten Fall ab.
Eine Rolle spielen unter anderem:
- Wo genau ist der Unfall passiert?
- Welche Sicherung war an dieser Stelle erforderlich?
- Wie waren die Wetterverhältnisse?
- War die Gefahr für die Verantwortlichen erkennbar?
- Wer war mit dem Winterdienst beauftragt?
- Wurde die Ausführung des Winterdienstes ausreichend kontrolliert?
Deshalb lässt sich die Frage „Wer haftet bei Glatteis?“ nicht pauschal mit „die WEG“ oder „der Hausmeister“ beantworten.
Was sollte eine WEG vor dem Winter prüfen?
Bevor die ersten Frostnächte kommen, lohnt sich ein Blick auf die bestehenden Regelungen. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist nicht immer auf Anhieb klar, wer für welche Bereiche zuständig ist.
- Ist ein Hausmeister oder Winterdienst mit dem Räumen und Streuen beauftragt?
- Ist im Vertrag eindeutig geregelt, welche Flächen betreut werden?
- Sind die Einsatzzeiten und Pflichten bei Schnee und Glätte klar beschrieben?
- Ist geregelt, wie die Leistung kontrolliert wird?
- Gibt es in der Gemeinschaftsordnung oder in Vereinbarungen Regelungen zum Winterdienst?
- Sind Wege, Treppen und andere besonders gefährdete Bereiche bekannt?
Eine klare Organisation hilft nicht nur bei der Haftungsfrage. Sie sorgt auch dafür, dass im Ernstfall nicht erst geklärt werden muss, wer eigentlich hätte handeln müssen.
Welche Rolle spielt die Hausverwaltung?
Die Hausverwaltung übernimmt in einer WEG nicht automatisch jede Verkehrssicherungspflicht persönlich. Ihre konkreten Aufgaben hängen unter anderem vom Verwaltervertrag und von den gesetzlichen Pflichten ab.
In der Praxis gehört es aber zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, notwendige Maßnahmen rund um das Gemeinschaftseigentum zu organisieren und entsprechende Gefahren nicht einfach unbeachtet zu lassen. Dazu kann beispielsweise gehören, einen geeigneten Winterdienst zu beauftragen, bestehende Verträge zu prüfen oder auf erkennbare Probleme bei der Durchführung zu reagieren.
Für Eigentümer ist deshalb vor allem wichtig, dass die Zuständigkeiten klar geregelt sind und die notwendigen Maßnahmen tatsächlich umgesetzt werden.
Fazit: Verkehrssicherung ist eine Organisationsaufgabe
Bei Schnee, Eis und Herbstlaub geht es für eine WEG um mehr als die Frage, wer den Gehweg streut. Die Eigentümergemeinschaft muss dafür sorgen, dass die Verkehrssicherung rund um das Gemeinschaftseigentum vernünftig organisiert wird.
Ein Winterdienst oder Hausmeister kann die praktischen Arbeiten übernehmen. Trotzdem sollte die Gemeinschaft darauf achten, dass der Dienstleister sorgfältig ausgewählt wird und die vereinbarten Leistungen nicht völlig aus dem Blick geraten.
Gerade bei bestehenden Wohnanlagen lohnt es sich deshalb, vor Beginn der kalten Jahreszeit einmal die Verträge, Zuständigkeiten und Regelungen zum Winterdienst zu prüfen. So lassen sich Unklarheiten vermeiden, bevor aus einer kleinen Eisfläche ein größerer Streitfall wird.
WEG-Verwaltung in Duisburg
Bei der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft gehört auch die technische Betreuung des Gemeinschaftseigentums zum Alltag. Dazu zählen unter anderem die Koordination von Dienstleistern, die Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen und die regelmäßige Kontrolle des Gebäudezustands.
